Директор департамента исследований CBRE Hotels Роберт Мандельбаум опубликовал анализ изменения управленческого вознаграждения в гостиничной индустрии по различным категориям объектов за пятнадцатилетний период, включая кризисный "ковидный" 2020-й год.
В 2019 году 86% отелей, опрошенных в рамках CBRE Hotels Research Trends® - обзоре операционной отчетности на уровне объектов гостиничной индустрии, предоставили свои данные об уплате управленческого вознаграждения.
В среднем в 2019-м году отели платили комиссию за управление в размере 3,6% от общего операционного дохода. Отношение платы за управление к доходу было самым высоким для традиционных отелей (и составляло 4,1%) и самым низким для курортов и отелей с полным спектром услуг (3,5%). По отношению к чистой прибыли общая комиссия за управление составила в среднем 13,9% прибыли. Для этого анализа прибыль определяется как прибыль до вычета процентов, налогов, износа и амортизации (EBITDA).
Чтобы лучше понять эти расходы, в CBRE проанализировали эффективность 840 отелей, которые предоставляли данные о расходах на управление с 2009-го по 2019-й год.
Управленческое вознаграждение растет.
С 2009 по 2019 год общая операционная выручка исследуемых отелей увеличивалась со среднегодовым темпом роста (CAGR) в 3,7%. Одновременно операторы смогли контролировать рост расходов на уровне 2,9%, что позволило обеспечить стабильный среднегодовой темп роста прибыли на уровне 6,5%. Комиссионные за управление превысили общие темпы роста расходов.
В течение десятилетнего периода собственники платили операторам или управляющим компаниям в среднем 5,9% комиссии за управление объектами.
Обычно собственников гостиничной недвижимости начинает беспокоить ситуация, когда рост расходов превышает общий средний показатель. Однако, поскольку плата за управление предназначена в том числе для поощрения операторов за положительную работу и лучшую эффективность, это не всегда критично.
Большинство контрактов на управление включает два компонента компенсации - базовую оплату и поощрительные выплаты. Управляющая компания обычно взимает базовую оплату в виде процента от общей выручки.
С другой стороны, операторы выплачивают управляющей компании поощрительные выплаты по достижении определенного порога прибыли. Поощрительные выплаты предназначены для того, чтобы операционное руководство фокусировалось именно на чистой прибыли, поскольку владельцы объектов считают свои деньги прибылью, а не общей выручкой, с которой еще предстоит выплачивать долги, налоги и иные расходы. Поскольку общие комиссионные за управление и прибыль растут более быстрыми темпами, чем выручка, можно предположить, что компонент поощрительного вознаграждения оказал значительное влияние на рост комиссий за управление в течение последних 10 лет.
Важность поощрительных выплат
В первые годы восстановления после кризиса 2008-го года (с 2008 по 2015 год) среднегодовые темпы роста прибыли составляли 8,6%.
При таком значительном росте неудивительно, что доля объектов недвижимости, которые выплачивали оператора поощрительные выплаты за управление, выросла с 7,8% в 2008-м году до 18,1% в 2015-м году. И наоборот, по мере замедления роста прибыли до среднегодового уровня в течение следующих четырех лет на 2,3% доля отелей, выплачивающих поощрительные взносы, неуклонно снижалась до 12,4% в 2019-м году.
Анализ данных за 2019-й год показывает, что поощрительные выплаты достаются управляющим компаниям, которые повышают именно прибыльность объектов. Гостиничные операторы, выплатившие своим управленцам поощрительные выплаты в 2019-м году, увеличили как выручку (на 2,5%), так и прибыль (на 2,7%). И наоборот, операторы, которые не озаботились мотивацией и поощрением, увеличили выручку объектов всего на 0,1% и зафиксировали снижение прибыли на целых 4,0%.
Управленческое вознаграждение в 2020-м году.
Учитывая влияние COVID на гостиничный рынок, CBRE в 2020-м году начала отслеживать ежемесячные сводные операционные данные отелей, что позволило проанализировать общие тенденции комиссий за управление в течение года. Однако, компонент поощрительных выплат не вошел в поле данного исследования.
В течение 2020-го года выручка по отелям, изучаемым CBRE, снизилась на 57,6%, а прибыль - упала на 107,6%. Соответственно, не удивительно, что оплата за управленческие услуги снизилась на 58,3%.
Поскольку выплаты за управление сокращаются примерно такими же темпами, как и выручка,
В 2019-м и 2020-м годах комиссия за управление составляла в среднем 2,8%. Эта тенденция сохранялась для всех типов недвижимости в 2020 году, кроме традиционных отелей. Из-за отсутствия группового спроса конгресс-отели пережили наибольшее снижение как выручки (-70,8%), так и прибыли (-149,0%) в течение 2020-го года. Соответственно, плата за управление как процент от выручки упала с 3,1% в 2019-м году до 2,5% в 2020-м году.
Это говорит о том, что владельцы и операторы конгресс-отелей разделили финансовый "ковидный" стресс 2020-го года.
Будут ли работать поощрительные выплаты в 2021-м году?
В 2020-м году и гостиничные операторы, и управляющие компании приняли серьезные меры по сокращению затрат, которые помогли приостановили масштабы падения прибыли в течение года. В CBRE мы ожидаем, что
В обозримом будущем владельцы отелей будут оказывать давление на менеджмент с целью сохранения операционной эффективности. Предполагается, что увеличения прибыли в ближайшем будущем ожидать стоит, но ее роста может быть недостаточно, чтобы хватило на поощрительные выплаты помимо базового процента от выручки.
Источник: hospitalitynet.org. Перевод и адаптация LOGUS.COMMUNITY
