В 2024 году в эпицентре развития сервисных апартаментов – в Санкт-Петербурге – ожидается рекордный шквал ввода новых апарт-отелей.
За год в городе планируется открыть 18 апарт-отелей на 4900 юнитов - подсчитали в консалтинговой компании NF Group.
Для сравнения, в 2023 году в Санкт-Петербурге было открыто «всего» семь апарт-отелей на 2100 юнитов.
В результате апарт-отели активно увеличивают свою долю в общем объеме городских средств размещения. Если в 2023 году на рынке Санкт-Петербурга на них приходилось 35%, а 65% – на номера в классических гостиницах, то с учетом новых открытий в 2024 году доля апарт-отелей в Санкт-Петербурге может вырасти до 46%.
Наступит ли, наконец, насыщение рынка апарт-отелей в Санкт-Петербурге после ввода заявленных на 2024 год участниками рынка объектов? Или даже перенасыщение …
«Рынок сервисных апартаментов в Санкт-Петербурге продолжает развиваться, основываясь на растущей потребности в комфортном размещении для гостей и стабильном, надежном формате доходной недвижимости для инвесторов. Поэтому в ближайшие годы говорить о переизбытке качественных средств размещения в Санкт-Петербурге преждевременно. Кроме того, апарт-отели постепенно выходят за пределы комплексов 3 и 4 звезды, занимая новые ниши – Upscale-сегмента и загородной гостиничной инфраструктуры», - говорит Антон Агапов, директор по развитию сети апарт-отелей YE'S.
«В Санкт-Петербурге рынок объектов туристического размещения далек от насыщения. Многие в России переориентировались на внутренний туризм, и наш город, конечно, является одним из главных центров притяжения внутри страны. Мы уже на примере 2023 года видим, что турпоток в Санкт-Петербурге не спадает даже в «несезон», и в 2024 году ждем дальнейшего роста, ждем, что рост турпотока отразится на глубине бронирования, загрузке и доходности сервисных апартаментов. Но речь не только о внутреннем туризме: турпоток из других государств также растет, этому способствуют, например, электронные визы», - комментирует Евгения Мироненко, генеральный директор компании RBI PM (развивающей сеть апарт-отелей под брендом ARTSTUDIO).
«По нашему мнению, насыщения рынка еще нет. Да, возможно мы уже подходим к пиковой точки, но еще ее не достигли», - замечает Дарья Боровицкая, руководитель отдела продаж апартаментов IZZI (развиваемых компанией Orange Life).
Какую долю туристской составляющей («краткосрок») компании, развивающие апарт-отели, прогнозируют для своих объектов в 2024 году? Изменится ли эта доля по сравнению с 2023 годом?
«Рост турпотока в Санкт-Петербург на 16% в 2023 году способствовал наращиванию доли краткосрочной аренды в отдельные месяцы до рекордных 50%. В этом году в период с мая по сентябрь мы планируем перевести под суточное проживание до 70% номерного фонда, оперативно адаптируясь под запросы гостей. При этом сохранится тенденция на «сглаживание» сезонности, отсутствие выраженного разделения на «высокий» и «низкий» сезоны, которая также появилась в прошлом году. Это положительно сказывается как на загрузке комплексов, так и доходности их инвесторов», - говорит Антон Агапов.
«Уровень туристического спроса сегодня позволяет практически полностью перейти на модель посуточной аренды. В ARTSTUDIO Nevsky мы полностью перешли на краткосрочную аренду еще в мае 2023 года. В ARTSTUDIO Moskovsky соотношение долгосрочной и краткосрочной аренды на сегодня – 20% на 80%. Традиционно большая доля гостей – это туристы из Москвы, а также деловые путешественники и участники мероприятий», - приводит данные Евгения Мироненко.
«Именно в отельном формате работает примерно 40% номерного фонда апарт-отелей. Для проживания и «самосдачи», в основном, используют апартаменты в апарт-отелях, которые были построены давно, либо в тех, в которых от застройщика не была привлечена сервисная УК еще на этапе концепции и строительства», - отмечает Николай Антонов, генеральный директор компании «МТЛ-Апарт» (входящей в ГК «БестЪ»).
«Что касается иностранных гостей, сейчас, помимо туристов из ближнего зарубежья, много гостей из таких стран, как Китай, Иран, Турция, Индия, ОАЭ», - сообщает Евгения Мироненко.
«Поток иностранных туристов в Санкт-Петербург растет, однако большая доля загрузки сервисных апартаментов в краткосрочном формате все еще приходится на внутренний туризм. Основные направления по итогам первых месяцев бронирований в 2024 году – это ОАЭ, Турция, Иран и Беларусь», - рассказывает Антон Агапов.
«Сейчас на разных стадиях проектирования и строительства находятся 6 апарт-отелей YE’S: в Санкт-Петербурге, Нижнем Новгороде, Новосибирске, Казани и Владивостоке, - обрисовывает картину Антон Агапов. - При этом ключевой аспект развития сети в 2024 году – дальнейшая экспансия на международный рынок. Наиболее интересными остаются регионы со стабильно высоким туристическим потоком и пулом потенциальных инвесторов: Грузия, Узбекистан, Азербайджан, Дубай, Абу-Даби и Кипр».
«Наш вектор направлен на Дубай, ОАЭ, в целом. Смотрим другие интересные направления за территорией России», - сообщает Дарья Боровицкая.
«Основная тенденция развития рынка апарт-отелей и управления ими - укрупнение сетевых специализированных игроков в сегменте управления апарт-отелями, в том числе, за счет объектов, которые передаются им в управление от сторонних застройщиков (даже если объекты изначально задумывались как "псевдожилье"). Т. е. под узнаваемым брендом УК с понятной структурой и системой управления и эксплуатации продажи и аренда в таких объектах идут быстрее. Все новые объекты со стартом продаж в 24-25 году обращаются к профессиональными УК с запросом на отельный сервис в будущем и на проработку гостиничных технологий на этапе строительства», - говорит Николай Антонов.
«Растет спрос на сервисные апарт-отели в премиум-сегменте – качественный аналог классических 5-звездочных гостиниц, и на реализацию нашего продукта в курортных зонах. Сейчас мы занимаемся разработкой концепции с учетом всех технических стандартов и деталей, чтобы предлагать девелоперам готовые решения для совместных проектов, - продолжает Антон Агапов. - Стандартные характеристики апарт-отелей включают в себя 350 апартаментов и более. Однако конкретные требования зависят от широкого числа факторов: локации земельного участка, численности населения, величины турпотока в регион, инфраструктуры, деловой и туристической среды».
О размерах апарт-отелей, предпочитаемых для управления, Евгения Мироненко говорит так: «Компания RBI PM была создана в структуре девелоперской Группы RBI для управления апарт-отелями, построенными RBI. Это объекты более камерного формата (на 300-400 номеров), с высоким сервисом и сильной арт-составляющей в концепции. В 2024 году мы открываем третий отель сети ARTSTUDIO – четырехзвездочный ARTSTUDIO M103 у Московских ворот, на 485 номеров. При этом Группа активно рассматривает новые участки под строительство как жилой, так и гостиничной недвижимости в Санкт-Петербурге и за его пределами».
Таким образом, апарт-отели активно увеличивают свою долю на рынке коллективных средств размещения и играют все более заметную роль в обслуживании турпотоков. При этом свой опыт, экспертизу и компетенции УК распространяют на все большее число городов – как в России, так и за ее границами.
Апартаменты подсели на туристов
