Артур Лупашко / Ribas Hotels Group: Хоспителити UA - состояние, перспективы, инвестиции, кадры.

СПРАВКА: Артур Лупашко — основатель сети отелей Ribas и со-учредитель отраслевой организации Ukrainian Hotel & Resort Association. Один из наиболее авторитетных лидеров мнений по гостиничному бизнесу в стране, часто выступает в качестве эксперта для различных СМИ. Ведет собственный ютуб-канал "Ribas. Все про гостиничный бизнес". Шесть лет назад вывел на рынок управляющую компанию Ribas Hotels Group, которая оказывает весь спектр услуг по гостиничной отрасли - от проектирования отелей и строительства, до их запуска и управления. Под управлением RHG сегодня находится более тысячи номеров в 26 отелей в Украине и странах Европы.

Вячеслав Сапожников: Артур, спасибо за время и возможность поделиться опытом с нашей аудиторией. Украинский гостиничный рынок - насколько на нем сбалансированы спрос/предложение по номерному фонду - в части звездности и категорий, в плане распределения отелей по локациям, в отношении типов и форматов средств размещения? Как эта картина видится вам?

Артур Лупашко / Ribas Hotels Group: Объективное исследование по рынку отелей Украины в целом дать, наверное, сегодня вряд ли кто сможет, мы видим общую картину, исходя из работы наших отелей, клиентской базы и того спроса, который удовлетворяем в рамках управляющей компании.

Киев, Львов, Одесса и 5-7 курортных дестинаций внутри страны - так можно очертить локации, где соотношение спроса/предложения в части гостиниц является относительно стабильным и в той или иной мере определенным. Все остальное - зона дефицита качественных отелей по адекватной цене.

При этом даже в перечисленных городах можно говорить о некоем разрыве - например, перенасыщение городов номерным фондом уровня 2*/2+* и, одновременно, широким выбором отелей высокого уровня и цены. Но вот качественный средне-ценовой сегмент - практически везде просто отсутствует. А именно на отели 3+*/4* сегодня приходится основной гостевой запрос - как у внутреннего гостя, так и у иностранного.

Что характерно, когда мы анализируем работу наших объектов, то именно в этом сегменте и в части бизнеса самые оптимальные показатели - короче ROI, выше ADR, лучше RevPAR, плотнее загрузка. Это говорит о том, что

Потребительские ожидания и предпринимательская экономика конкретно сегодня идеально пересекаются именно в сегменте качественных отелей среднего ценового уровня, коих в стране очень мало и которыми мы в Ribas Hotels Group и занимаемся - в части проектирования, строительства, запуска и управления.

Можно с уверенностью говорить о том, что в Украине за последние годы существенно "подрос" средний класс, а вот сама отрасль не вполне поспевает за темпом этого роста. Достаточно посмотреть на трафик и направления авиаперевозчиков - такие страны, как Турция, Греция, Ховатия, Черногория, Египет и ряд других с чеком $1.500 в неделю на двоих - в топе интереса отпускников и отдыхающих. В разное время проводились различные исследования, суть которых всегда была очевидна - украинский гость и рад бы отдыхать в своей стране, однако, предложений, сколь либо сравнимых по цене/качеству с заграницей - минимум.

И наши загородные объекты, работающие в не особенно известных курортных зонах только подтверждают эту мысль - например, отель "Верхолы" в Полтавской области - посреди леса - при средней стоимости ночи в $300 забронировать можно не ранее, чем через нескольких месяцев - все продано. Если вы строете/реновируете отель в формат, "попадающий" в гостевой спрос по соотношению цена/качество - проблем с их загрузкой, равно как и с ADR никаких нет. И потенциал подобных объектов, даже если не принимать во внимание перспективы въездного туризма - миллионы наших сограждан, которые стабильно раз в год отправляются на отдых за границу. В этом смысле, загородный сегмент - одна из наших специализаций в гостиничной сфере, который мы знаем, любим и коммерчески успешно обслуживаем.

К слову, именно дефицитом в Украине средств размещения подобного сочетания цена/качество и вызван значительный интерес инвесторов-застройщиков - люди видят, что мы можем делать "на ровном месте" привлекательную туристическую дестинацию и умеем это воспроизводить в других локациях.

Что касается бизнес-сегмента и городских отелей - в стране однозначно не хватает сетевиков и операторов-международников. И это тоже предмет наших усилий - в частности, работа по получению аккредитации на управление под международными брендами. Иностранные сети более-менее представлены у нас лишь в столице, минимально - в Одессе и Львове. Но и эти, и другие бизнес-дестинации, такие как Днепр, Харьков и т.п. - испытывают огромный дефицит современного номерного фонда делового формата. И это - головная боль прежде всего наших с вами клиентов - сотрудников интернациональных компаний, представленных во многих городах страны. Специалисты различных международных структур, будучи "гражданами мира", имея устоявшийся гостевой опыт, ожидания, привычки и корпоративный "райдер", сегодня вынуждены экспериментировать с тем, что есть... И речь ведь об очень большом числе таких гостей.

Конгресс-отели, гостиничные комплексы с конференц-возможностями - это тоже область незакрытой потребности. Индустрия гостеприимства во многих наших городах с населением до 500 тысяч живет в некоем своеобразном прошлом - со своими самостроями, "подрихтованными" гостиницами советского времени, гостевыми домами, выросшими из бизнес-центров или коттеджей... И вот эту разношерстную картину мы воспринимаем исключительно в положительном свете - потому что очень предметно видим и потребности, и возможности.

Вячеслав Сапожников: Если говорить о структуре гостевого потока в целом по стране, как можно описать сегмент иностранных гостей в украинских отелях?

Артур Лупашко / Ribas Hotels Group: Статистика отводит въездному туризму около 15% об общего гостевого трафика, что с учетом ковида и многих других ограничений различного характера я оцениваю положительно. Но тут нужно правильно смотреть на перспективу.

Перспективы роста иностранного сегмента гостей в Украине я во многом связываю с развитием транспортной инфраструктуры.

Когда в какой-то локации появляются взлетно-посадочные полосы - там усиливается трафик, соответственно, растет спрос на средства размещения. Большим достижением можно назвать наш "безвиз" - границы сегодня максимально широко открыты, а процедура въезда в страну - свободна для большей части цивилизованного мира. И

Как только снимаются транспортные ограничения - тут же виден стремительный рост загрузки отелей иностранными гостями. Скажу больше - нам пришлось научиться оперативно адаптировать гостиничный продукт под различные национальные специфики - меню, кухню, навигацию и т.п.

Например, за снятием ограничений на авиасообщение с арабскими странами последовал взрывной трафик арабских гостей - Одесса, Львов, Буковель - 40%-50% загрузки отелей сегодня - их сегмент. И, разумеется, с управленческой точки зрения реакция на открывающиеся возможности должна быть молниеносной. В сжатые сроки нам пришлось пройти Халяль-сертификацию на соответствие объекта требованиям религиозных предпочтений новых для нас гостей, перевести всю документацию на сайтах, ОТА, адаптировать меню, перенастроить работу кухни, расширить навигацию в отелях (например, указатели на Мекку).

Безусловно, пандемийный год тоже повлиял на многое, но к нам по-прежнему высокий интерес со стороны традиционных для нас гостей из Европы - Германия, Италия, Франция...

Вячеслав Сапожников: Рынок гостиничных управляющих компаний в Украине - насколько он развит, каковы могут быть предпосылки к его росту и главное - по какой модели в средне-срочной и долго-срочной перспективе он будет развиваться: по модели американского рынка (где большая часть отелей - франшизные), европейской (где соотношение прямого сетевого управления и независимых отелей - 50/50), азиатской (где превалируют сети и прямое управление/владений)?

Артур Лупашко / Ribas Hotels Group: Мне кажется, вы сейчас описали эволюцию гостиничной отрасли, только от обратного... Американцы - народ очень прагматичный, максимально ценит свое время, все делегирует и ориентируется на проверенные работающие решения, наверное, потому и тяготеет к брендам и франшизам. Европа - во многом персональная история, родовые поместья и отели, особенно загородного формата. Однако, "ручное" семейное управление на больших объектах, как правило, не особенно эффективно, поэтому и соотношение такое, и наличие сильных европейских брендов - очевидно.

Китайский рынок, как во многом и российский, и наш, украинский - в части относительно недавнего прихода капитализма в реальный сектор экономики - пока находятся в начале пути...

Для украинского гостиничного бизнеса сегодня характерно сосредоточие владения и управления в одних руках. Это всегда очень персонифицировано, корпоративная управленческая культура - в зачаточном состоянии.

Гостиничных управляющих компаний, которые мыслят системно, внедряют и практикуют адекватные и релевантные стандарты, контролируют коммерческую эффективность и при этом не забывают про интересы собственников/инвесторов - единицы. Фактически, помимо нас (без ложной скромности) можно вспомнить лишь о наших коллегах из Reikartz Hotel Group и сеть отелей Premier. Мы однозначно движемся к росту доли внешнего управления отелями в нашей стране, однако, понимаем, что на это уйдут годы и десятилетия - это объективная реальность. Но, понимая эту реальность, а также учитывая то, что бенефициары указанных выше компаний - российские граждане и юр.лица, осознаем, что именно Ribas Hotels Group придется развивать эту тему в нашей стране.

Собственно, мы уже этим и занимаемся с 2014-го года -

Наши образовательные проекты, различного рода выступления на публичных мероприятиях, youtube-канал - составляющие наших усилий в части "цивилизации" рынка гостиничного управления в Украине.

Вячеслав Сапожников: Насколько инвестиционно привлекательна гостиничная отрасль в стране - каков вектор интереса застройщиков, к каким объектам, какого типа? Влияет ли этот интерес на появление/распространение новых гостиничных форматов, таких, как апарт-отели, коливинги и т.п.?

Артур Лупашко / Ribas Hotels Group: Мы внимательно следим за то, что происходит на других рынках гостиничного бизнеса - в Европе, в России... Относительно российского рынка гостиничной недвижимости мы в некотором смысле "отстаем" на несколько лет - соответственно, ситуация, когда предложение по коммерческой или традиционной жилой недвижимости исчерпывает себя и ее замещают новые форматы, такие, как апарт-отели - в Украине еще впереди.

Пик спроса на жилую недвижимость в Украине уже был, и сегодня это - нисходящая кривая. Уменьшается спрос, соответственно, среди застройщиков увеличивается конкуренция и, естественно, падает маржа девелоперов. А с маржой в 30%-40% вся прибыль девелопера, который строит жилой дом, остается лишь в паркинге и кладовках. По этим причинам, застройщики до пандемии больше смотрели в сторону офисной недвижимости, потому что она демонстрировала неплохие показатели, однако сейчас в связи с тотальной "удаленкой" это уже не привлекает.

К слову, уже длительное время у нас еженедельно фиксируется по несколько входящих обращений из серии "мы построили/недостроили офисный/бизнес-центр, возьмите его в управление"... И в какой-то части мы пробуем работать по трансформации таких объектов в апарт-отели, в какой-то просто вынуждены отказывать - потому что работа лишена коммерческого смысла.

Апарт-отелей, реализованных и успешно функционирующих в формате множественного владения в Украине пока нет. Есть единичные примеры апарт-объектов классического характера, по сути, отелей одного собственника, в которых номера адаптированы кухней под long stay проживание. Однако, уверен, что время апарт-отелей в Украине наступит уже скоро, поэтому в Ribas Hotels Group мы активно нарабатываем экспертизу в этой теме и открыты для обмена опытом с нашими коллегами из других стран - там, где есть успешные реализации таких форматов.

Например, мы много смотрели на Польшу, где очень высок спрос на апарт-отели, ориентированные на студенческие сообщества и трудовых мигрантов. В России Нам интересны проекты, которые со стороны девелоперов реализуются как доходный инструмент множественного пула частных инвесторов, а со стороны управления - как средство размещение современного формата с коммерчески эффективной технологий эксплуатации.

Небольшой размер номеров, оптимальный баланс площадей коммерческого пользования и управленческого назначения, эффективное ПО для менеджмента всех процессов - то, что гарантирует успешную работу любого апарт-отеля и точно будет востребовано в Украине.

Вячеслав Сапожников: Как выглядит сегодня типовой портрет инвестора в классический гостиничный продукт - городские отели, загородные объекты и т.п. Кто он - внутренний инвестор, внешний, приходится ли его уговаривать или он про-активен в принципе... ?

Артур Лупашко / Ribas Hotels Group: Уговаривать точно не приходится (смеется... - прим.редакции). В связи с пандемией - не только у нас, но и в мире в целом - движение денег существенно замедлилось. Соответственно, их стало больше - поскольку на протяжении долгого времени они не работали - по понятным ограничениям. В то же самое время, инвестиционных инструментов за это время больше не стало - и до пандемии их выбор не был особенно широк - ценные бумаги, недвижимости или действующий бизнес.

Сегодня с инвесторами мы в основном работаем по входящим запросам, в большей степени - с персональными обращениями крупных бизнесменов, в меньшей - с представителями компаний. В 70% переговоров у инвесторов уже есть определенные планы по своим проектам, а порой, и территория в распоряжении. Около 30% - инвесторы с более осознанным подходом к деньгам и процессам, те, кто не определился с целевыми расходами на конкретные прожекты и готовы рассматривать варианты в инвест-портфеле Ribas Hotels Group.

Практически все инвесторы - внутренние, объем вложений - от 2 до 10 млн долларов. Типовые внутренние сомнения инвесторов, которые мы чаще всего обрабатываем - "в Украину ли..." и "может, все-таки бизнес-центр построить?" То есть, основной выбор - между типами недвижимости, гостиничная или офисная.

В части "куда", как правило, вопросы отпадают после детального анализа доходности различных типов недвижимости в Европе - и сравнение инвестиций оказывается однозначно не в пользу зарубежья: 7%-8% доходности на внутреннем рынке точно лучше 3%-4% на чужом дворе...

Вячеслав Сапожников: Возвращаясь к планам по развитию Ribas Hotels Group - говоря о росте компании и масштабировании, не обойтись без темы кадрового потенциала. Как обстоит дело с персоналом в гостиничной отрасли в Украине?

Артур Лупашко / Ribas Hotels Group: Как и везде, после глобального локдауна мы имеем проблему с линейным персоналом. Однако, в случае с Украиной, проблема оттока кадров существенно острее - в силу того, что без каких-либо визовых препон молодежь сегодня охотно перебирается работать зарубеж - в Европу, Турцию, Грецию, Египет. Причем, и ВУЗы в один голос эту тему поддерживают, убеждая в необходимости получения зарубежного опыта. Беда в том, что получив этот опыт, студенты, как правило, не возвращаются... Более возрастной персонал едет работать в ментально близкую нам Польшу, к тому же языковой барьер в этом варианте - минимален. Что меня расстраивает в такой картине - тот факт, что это происходит несмотря на то, что зарплатные условия внутри страны и за рубежом практически идентичны - в Одессе, Киеве, Харькове мы приблизились к уровню Болгарии и Польши. У нас горничные получают и 700 долларов в месяц, и под тысячу... Мы запускаем новые объект в Карловых Варах, там зарплата хаускиперов - меньше, чем в наших отелях внутри Украины. Поэтому

Наша кадровая политика с пониманием принимает нулевой опыт работы и подразумевает интенсивное обучение сотрудников и последующую их интеграцию в рабочие процессы в отеле.

В Ribas Hotels Group мы достаточно много инвестировали в технологии видео онлайн-обучения и это приносит свои результаты. IT-платформа, на которую завязаны образовательные программы - визуальна, современна, эффективна и в управленческом смысле экономична - касательно линейного персонала. Миддл-менеджмент и топы - растим своих, многие руководители наших объектов и главы департаментов - выходцы из линейных позиций наших же отелей.

Кроме того, не буду скрывать, мы активно "хантим" лучших с других отелей и сетей. И причина того, что к нам охотно переходят - не вопрос финансового вознаграждения, хотя оно "в рынке", "вы - инновационные, современные и перспективные", как сказала одна из отельеров, которая пришла к нам недавно.

Вячеслав Сапожников: Отельеры и государство... Отраслевое сообщество гостиничных профессионалов в Украине - насколько оно едино, насколько фрагментарно, насколько "взрослое" в части лоббирования интересов собственников отелей, управляющих компаний, персонала и прочих вопросов?

Артур Лупашко / Ribas Hotels Group: Достаточно долгое время в отраслевом гостиничном сообществе в Украине был определенный хаос - множество различных местечковых альянсов/ассоциаций, часто организаций "одного лица", с ситуативными и временными интересами, без системного подхода... И поскольку государство не разговаривает с отдельными представителями бизнеса, а общается исключительно с профессиональными сообществами, то и результаты такого "лоббизма" если и были, то на локальном уровне и в формате отношений руководителей таких групп с представителями власть имущих.

Однако, около года назад группа из десятка гостиничных управляющих операторов объединилась в Ukranian Hotels & Resorts Association (UHRA) - отраслевое объединение, которое даже за столь небольшой срок уже отработало ряд законодательных инициатив. К слову, именно при непосредственном участии Ассоциации принималось решение о снижении НДС для отелей до текущего уровня в 7%. Ribas Hotels Group - одна из компаний-основателей UHRA, и мы рады, что и в таком формате можем делать много полезного для индустрии гостеприимства в нашей стране.

Безусловно, в части информационного обеспечения гостиничного отраслевого сообщества у нас есть большой дефицит - экспертных изданий вашего уровня пока нет, а именно отраслевые медиа во многом определяют и повестку дня, и скорость перемен в индустрии, и прозрачность управленческих процессов, и многое другое... Со своей стороны Ribas Hotels Group как одна из лидеров в сегменте гостиничных управляющих компаний в Украине всячески готова поддерживать любые информационные инициативы, способствующие открытости нашего рынка и обмену опытом.

Продолжение серии интервью с экспертами LOGUS.COMMUNITY - в ближайших выпусках.