Татьяна Белова / CBRE: Апарт-отели - рынок, риски, реалии.

СПРАВКА: Татьяна Белова - директор, руководитель подразделения индустрии гостеприимства отдела стратегического консалтинга CBRE. Более 13 лет опыта в гостиничном консалтинге. В 2017 году Татьяна присоединилась к команде CBRE, чтобы создать новую бизнес линию по работе с гостиничным сегментом в рамках московского офиса компании. В сферу ответственности входит предоставление консалтинговых услуг, развитие бизнеса и управление командой. За четыре года команде удалось занять прочную позицию на рынке, расширить спектр услуг компании.

Вячеслав Сапожников: Татьяна, спасибо за время и возможность поделиться мыслями с нашей аудиторией. География, темпы и причины запроса на такой сегмент, как апарт-отели - как их можно описать?

Татьяна Белова / CBRE: Рынок апарт-отелей - один из самых динамичных секторов недвижимости. Застройщики все активнее смотрят в его сторону, потому что "апарты" - понятный и эффективный способ увеличить стоимость продажи того, что они строят. Сервисные апартаменты по своей сути - это те же квартиры с точки зрения строительного процесса, но продаются они дороже в силу расширенного по сравнению со стандартным ЖКХ-сопровождением обычного жилья. А если у покупателя появляется возможность еще и вывести такую "квартиру" на рынок для сдачи ее в аренду, сделав это централизованно, с внешним управлением - на таком продукте, соответственно, можно заработать больше. Таким образом,

Рост рынка апарт-отелей подогревается интересом с обоих сторон - и со стороны продавца-застройщика, и со стороны покупателя-инвестора.

На сегодня объем существующего предложения в Санкт-Петербурге превышает 15 тыс. апартаментов, еще более 10 тыс. находятся на разных стадиях реализации. Московский рынок, та его часть, что находится в поле зрения CBRE, меньше – всего около 1,5 тыс. апартаментов и около 2 тыс. в пайплайне, причем 1.5 тыс из которых - это два проекта группы компаний «Пионер». Питерские девелоперы были первыми, кто такой продукт предложил рынку. И больший интерес к "апартам" в Санкт-Петербурге, по моему мнению, вызван исторически сложившимся туристическим спросом с одной стороны, и возможностями частных инвестиций в номерной фонд с другой - индивидуальные инвесторы теперь могут почувствовать себя отельерами.

Вячеслав Сапожников: Консультируя застройщиков и управляющие компании, выходящие на рынок "апартов", с чем наиболее часто приходится сталкиваться?

Татьяна Белова / CBRE: Наш департамент в CBRE предоставляет разнообразные услуги консультирования - и по разработке и аудиту собственно продукта апарт-отелей, и по маркетинговой составляющей, и по финансовой модели и т.п.

Стоит отметить, что изначально в рынке "апартов" есть определенные сложности с терминологией. Прежде всего,

Апарт-отель в классическом понимании не предполагает продажу "юнитов" (апартаментов) фрагментарно различным владельцам, они рассматриваются с точки зрения управления как единый номерной фонд.

Да, этот формат отличается от классического гостиничного продукта определенными деталями, относящимися к долгосрочному проживанию, такими, как наличие зоны приема пищи в номерах, иной по функциональности зоной лобби, несколько ограниченной инфраструктурой - в сравнении с традиционными гостиницами. Но в своей сути, "апарты" - этот тот же гостиничный продукт. Однако, совместив понятия "квартира" и "инструмент дохода", перейдя от, условно, гостиничного "опта" в найм-"розницу", маркетологи изменили эту терминологию, и в итоге мы имеем то, что имеем. Поэтому в процессе работы CBRE с клиентами мы объясняем, помогаем понять продукт, а также правила общемировой практики.

С точки зрения географического распределения рынка, Санкт-Петербург и Москва - однозначные лидеры сегмента апарт-отелей и сервисных апартаментов с большим отрывом от всех остальных регионов. Во многих городах такой формат, как "комплекс сервисных апартаментов" или "апарт-отель" либо отсутствует вообще, либо принимает очень странные формы реализации. Определенные очаги интереса есть на черноморском побережье - люди активно покупают этот формат, не планируя жить там постоянно, пользовать жилье временно в расчете на то, что недвижимость все остальное время будет приносить определенный доход.

Что касается бизнес-направления - здесь сложнее. Реализация формата апарт-отелей в регионах и даже городах-миллионниках, деловых дестинациях - пока история не слишком распространенная и динамики здесь меньше, чем хотелось бы, хотя определенный спрос мы фиксируем.

Вячеслав Сапожников: Говоря о регионах - в ряде городов мы видим проекты и планы редевелопмента различных уже построенных объектов в формат "апартов"... Некоторые пытаются обычные многоэтажки или пустующие бизнес-центры переформатировать в апарт-отели, пользуясь тем, что сам термин пока еще не очень закреплен в общественном восприятии, как продукт с ясными и четкими параметрами...

Татьяна Белова / CBRE: Редевелопмент это всегда история про цифры и расчеты. Необходимо понимать, что и сервисные апартаменты, и апарт-отели предполагают иной функционал и требования, отличающиеся и от классического гостиничного номера, и от типовой квартиры, и тем более, от помещений офисного назначения.

К примеру, если вы решили перепрофилировать гостиницу в апарт-отель, вам придется выделять пространство на кухонную зону, по сути, "придумывая" вторую комнату, что часто решается объединением двух номеров. Кроме того, придется что-либо менять в плане прилегающих к зданию территорий - например, увеличивать число парковочных мест, поскольку постоянное проживание явно будет предполагать пользование гостями своего или служебного автотранспорта и т.д. И таких вопросов в процессе редевелопмента будет очень много и все они выливаются в существенные затраты и главный вопрос - насколько это оправдано финансово? Далеко не всегда итоговая экономика объекта становится интересной с коммерческой точки зрения.

Изначально концепция апарт-отеля накладывает определенные ограничения на здание и логику его пользования, предъявляет свои требования к балансу площадей, несет другую квартирографию.

Вячеслав Сапожников: Каковы наиболее распространенные "серые" зоны, скрытые риски и их последствия в сегменте апарт-отелей - как для застройщиков, так и для управляющих компаний?

Татьяна Белова / CBRE: Из отложенных во времени, не проработанных на этапе запуска вопросов с "апартами" - циклы реновации и зоны ее ответственности. Пока построенные в России объекты этого формата еще не "дожили" до первого реновационного этапа. Но думать о нем надо - и лучше еще до того момента, как застройщик или УК определились с маркетинговым позиционированием.

Типичная картина сегодня - застройщики продают квадратные метры "апартов" как доходный инструмент, но никто не акцентирует внимание на том, во что выливается владение этими метрами при интенсивном пользовании и необходимости реновировать их раз в несколько лет... И это, кстати, вопрос репутации и профессиональной этики застройщиков и управляющих компаний - либо они эти моменты освещают на этапе сделки, закладывая, например, отчисления на реновацию в договора управления, либо прописывают очень расплывчато. И если не регламентировать это изначально, то покупатель/собственник таких апартаментов вполне может столкнуться с ситуацией, когда через несколько лет управляющая компания потребует от него принять участие в ремонте, стоимость которого может составить до 30% от цены покупки... И отказаться от этого будет равносильно выводу номера из коммерческого оборота...

Другая история - даже если в договоре управления есть отсылка на формирование резервного фонда, вопрос куда и на что идут эти отчисления, кто ими распоряжаются, насколько справедливы траты - кто и что за эти деньги будет ремонтировать - общественные зоны, инфраструктуру или исключительно апартаменты того, кто их купил? И вполне возможны "ЖКХ-шные" сценарии, когда потребуется "скинуться" на ремонт общественных зон, а номера - извините, за свой счет...

Разумеется, прозрачность сценариев будущего при владении апартаментами для тех объектов, которые делают ставку на "доходность" - скрытые моменты, платежи, отсроченные во времени и т.е., конечно, освещать не особо выгодно - они очевидным образом снижают привлекательность их "инвест-составляющей".

Кроме того, без детально проработки проекта и договорной базы, и управляющие компании могут оказаться в зоне риска. Банально, но при множественном владении какие-то решение по объекту вполне могут приниматься большинством голосов/долей - вот вам и потенциальная угроза смены УК. Или претензии из серии "вы мои апартаменты сдаете не так интенсивно/доходно, как другие" либо "почему у меня износ номера выше, чем соседний". Опять же, смесь интересов собственников в части назначения "апартов" - например, управляющая компания "заходит" на объект с планами зарабатывать, а обнаруживает, что основная часть "юнитов" - куплена собственниками не для сдачи в найм, а для личного проживания. Коммерческий смысл управления таким объектом просто теряется.

Сегмент сервисных апартаментов и апарт-отелей - направление в коммерческой недвижимости достаточно молодое, серых зон много, устоявшихся практик - мало. И все это - предмет подробного консультирования, которое мы оказываем в рамках своей деятельности в CBRE.

Сегодня "апарты" - все еще рынок покупателя, интерес к нему как инвест-инструменту разогрет, и люди несут деньги. Но не за горами время, когда "хайп" себя исчерпает, а на первое место выйдет эффективность управления такими объектами и, соответственно, запрос на те управляющие компании, которые в состоянии эту эффективность подтверждать.

И, кстати, думаю, что очень скоро мы увидим на этом рынке профессиональных гостиничных операторов, в том числе, международных, и очень многие вопросы, связанные с качеством, контролем издержек и доходностью, решатся сами собой - все-таки многолетняя отельная практика это результат естественного отбора процессов и решений, прошедших проверку временем.

СПРАВКА: Компания CBRE Group, Inc. (NYSE:CBRE) со штаб-квартирой в Далласе входит в рейтинги Fortune 500 и S&P 500 и является крупнейшей компанией в мире, оказывающей услуги в сфере коммерческой недвижимости и инвестиций (по размеру годового оборота в 2020 году). Компания насчитывает более 100 000 сотрудников и оказывает услуги клиентам в более чем 100 странах. CBRE предлагает своим клиентам широкий спектр услуг, включая услуги по управлению недвижимостью и проектами; услуги по управлению инвестициями; услуги по оценке; услуги по продаже и сдаче в аренду; стратегическому консалтингу; привлечению кредитования; услуги по девелопменту. Сайт: www.cbre.ru

Продолжение серии интервью с экспертами LOGUS.COMMUNITY - в ближайших выпусках.