Александр Лесник / Hotel Consulting and Development Group: Пост-ковидные тенденции в гостиничном девелопменте.

Казалось бы, отели только-только начали оживать, приходить в себя после локдауна и всем, что с ним связано. Начались погашения задолженностей, поиск новых ниш, индустрия «выдохнула»… Однако, новое ковидное «цунами» - на подходе…

СПРАВКА: Лесник Александр – старожил российской гостиничной индустрии, признанный профессиональным сообществом отельеров специалист в области гостиничного девелопмента и управления. С 1996 года является генеральным директором ведущей отечественной консультационной компании «Hotel Consulting and Development Group», которая стояла у истоков перехода гостиничного хозяйства Москвы на рыночные условия хозяйствования. Александр являлся непосредственным участником разработки и вывода на гостиничный рынок Москвы первых сетевых отелей под международными брендами, включая почти весь спектр отелей Marriott на Тверской и Петровке, Ritz Carlton и Four Seasons на Охотном ряду, а также запускал «отели с нуля» под торговыми марками Hilton, Marriott, Radisson, Protea, Intercontinental и практически все отели Best Western в Москве и российских регионах.

Вячеслав Сапожников: Александр, спасибо за время и возможность поделиться Вашим опытом с нашей аудиторией. Ковидная реальность не прошла стороной сферу гостиничного девелопмента, многие отложили свои планы, другие сумели заморозить начатое, а кто-то готов продать все на корню. «Большие деньги любят тишину», поэтому в этой области много фантазий, недомолвок, а порой и банальное дилетантство. Как в действительности повлияла ковидная реальность на гостиничный девелопмент?

Александр Лесник: Тема многогранна, поскольку к гостиничному девелопменту относится много сфер компетенций. Это и предпроектная стадия, где нужно разбираться и в инвестиционном анализе, и в проектном финансировании, и в концепциях, и в функциональном зонировании будущей гостиницы. И следующая далее стадии проектирования, строительства и оснащения. После - запуск и выход на проектную мощность. И каждая из этих областей достойна отдельного разговора. Поэтому стоит обозначить крупными мазками «что творится в этой области, куда бежать и где прятаться».

По большому счету, сам по себе девелопмент не существует и не может существовать в отрыве от текущей экономической действительности. Это как в известной в узких кругах теории «бизнес-туризма», предполагающей тесную связь строительства гостиниц с уровнем развития бизнеса в регионах. Т.е., там, где деловая активность «прёт», там и строят. В наших условиях этот постулат можно приложить к ситуации, когда в период пандемии и глобальных экономических санкций городские отели «провисли», а загород, рекреация и курорты, наоборот, рванули вверх как никогда, «переплюнув» даже тучные нефтяные времена.

Отсюда вытекает

Первая тенденция, связанная с пересмотром традиционного фокуса гостиничного девелопмента - гостиничная де-урбанизация. Если ранее традиционные гостиницы были замещены МФК, то сегодня в «фаворе» - загород и курорты.

Иными словами, когда в период пандемии рекреационные объекты начали демонстрировать небывалый ранее рост заполняемости, ADR в бюджетных пансионатах приблизился к хорошей «четверке», а строительство кемпингов и глэмпингов в регионах, где ранее «гулял только ветер», получили господдержку, многие призадумались… и начали скупать бывшие турбазы, которые ранее годами висели на аукционных площадках.

Кто-то может спросить - где подтверждения этому? А их – «вагон и маленькая тележка». Посмотрите, даже крупные «сетевики» рванули занимать оставшиеся места с ограниченным спросом на «югах», где ныне спрос бьет ключом. Тот же Accor пошел в Анапу, с бюджетным детским отдыхом.

Сюда же можно отнести рост сегмента «апартов», все больше замещающих традиционное гостиничное предложение - но не в контексте городского строительства, а в контексте упомянутой де-урбанизации. Скажем, на примере недавнего приобретения группой «ЛСР» пансионата «Кристалл» в Сочи. Откровенно, не верится, что «ЛСР» «будет возится» с реновацией «убитого бюджетника» на 104 номера. Учитывая бэкграунд компании, очевидно, будет «реконструкция» со сносом и строительством парочки «высоких» башен с продажей апартов частникам с последующим управлением.

В другой сфере - пожалуйста, когда многие «управляйки», особенно оперирующие на ниве аренды на волне стагнирующего спроса сдулись, кто-то, наоборот, начал наращивать свой потенциал. Посмотрите на «Русские сезоны» - просто взрывной рост на рекреационных объектах, аналогичная тенденция и у «Ателики», которая сегодня уже начала выбирать с кем работать. У нашей компании на фоне «заморозки» городских гостиниц в прошлом году появился рекреационный проект на границе Московской области, где инвестор, приобретя по случаю бывший пионерлагерь, в срочном порядке решил там делать курорт «мирового уровня». А уж сколько заявлений от местных администраций о начале строительства новых загородных объектов, в преддверии новых кредитных реалий - уж и не счесть. О «стройках века» от ВЭБ’а умолчу…

Вячеслав Сапожников: Многомиллиардные инвестиции – штука в нашем контексте не очевидная… Кто-то говорит о необходимости туристических кластеров, потому что отели – сателлитная к трафику история… Кто-то выражает сомнение в эффективности таких расходов и выборе подрядчиков… Каково Ваше отношение к планам по «возрождению» Камчатки, Магадана и Курил?

Александр Лесник: Вообще, тему развития кластеров, не смотря на ее древность, можно отнести ко второй тенденции в пост-ковидном девелопменте. Если раньше все эти «потуги» заканчивались на стадии разработки региональных «Программ развития туризма», то сегодня эта тема стала не только популярной на фоне призывов ехать «за запахом тайги», но под нее, «вроде как» подтягивают деньги и гос. преференции.

На волне призывов к развитию внутреннего туризма, вырисовывается вторая тенденция в гостиничном девелопменте - изменение масштабов проектов. Они становятся глобальными. Нет, не прибыльными, экономически обоснованными или хотя бы социально значимыми, а именно глобальными.

Это раньше в регионах радовались по поводу выхода на рынок нового средства размещения, тем более под международным брендом. Я помню, как делал и открывал первый Hilton в Новосибирске или Best Western в Иваново. Это были события краевого или областного масштаба, на которые съезжался весь местный «генералитет». Сегодня этим уже никого не удивишь, в тренде масштаб, причем, масштаб и по вертикали, и по горизонтали.

К примеру, из недавнего. Возникает в воздухе вопрос – «Как так, почему к гейзерам доступ только у ограниченного числа посетителей»? И вот курирующий вице-премьер мчится на место и через день рапортует - «сколотим дополнительные деревянные настилы и вдвое увеличим проходимость». А тут еще вопрос - «Почему спорные острова не принимают участия в развитии внутреннего туризма». И вот уже новый многомиллиардный проект. Ну и что, что там сезон - 30 дней и без «телогрейки» пробирает даже летом, поскольку с одной стороны холодный Тихий океан, с другой студёное Охотское море. Зимой там очень холодно, а летом просто холодно и всегда влажно. Снег по пояс, летом - туманы и дожди. Ну… раз снега много - давайте сделаем горнолыжный курорт. И то, что самолеты туда летают раз в неделю, а то и в две, потому что в остальное время - штормовой ветер или пурга, не беда, построим новый аэропорт. Ведь поставлена задача - к 2030-му году увеличить ежегодный турпоток на Дальний Восток и в Арктику до 15 млн человек.

Очевидно, кому-то мало наследия сочинской Олимпиады и Мундиаля, пылесосом присосавшихся к бюджетам местных и федеральных уровней. В планах - создание нового горного курорта «Долина Васта» за 80 млрд рублей. И курорта «Три вулкана» - за 40 млрд руб., для которого надо вывести участки из состава природного объекта ЮНЕСКО. Последние, кстати, уже выразили протест. Перечень таких масштабных проектов можно продолжать,

Сегодня каждая территория под «дудку» тренда развития внутреннего туризма пытается придумать местную «фишку», под которую можно было бы вытащить федеральное финансирование на создание «туристического кластера».

Хотя сама тема кластеров весьма многогранна и интересна. И там не надо ничего нового придумывать, в мире достаточно примеров подобных масштабных проектов. К сожалению, взять их опыт в условиях нашего инвестиционного и налогового окружения нельзя от слова совсем. Но это тема отдельного разговора.

Вячеслав Сапожников: Продолжая тему участия государства в развитии отрасли… Мы неоднократно говорили про большое число случаев «замороженного» строительства отелей, приостановки почти готовых к выходу на рынок объектов, в разной стадии готовности – именно по причине пандемии и с учетом санкционного давления. Поможет ли разрешить накопившиеся проблемы обозначенная Ростуризмом программа субсидирования кредитной ставки? Реально и на практике?

Александр Лесник: Начну с последнего - тема субсидий на текущий момент настолько не проработана, что вопросов к ней больше, чем ответов. Это и критерии объемов средств на каждый проект, и критерии инвестиционной оценки, и критерии целесообразности строительства в конкретной локации, и вопросы к распределению сфер ответственности. И много чего еще. По большому счету

Банку, который сделали держателем «кубышки» субсидий – «по барабану» рекомендации различного рода инвестиционных комитетов и комиссий, потому что за каждым из них - стоят чьи-то интересы.

По своему опыту скажу, что независимо от «положительного» вывода, сделанного консультантами «первой тройки», даже подкрепленного меморандумом от международного оператора, любой банк проводит каждый проект через свой кредитный комитет. И если раньше проекты с поддержкой «бренда» проходили «на ура», то сегодня в условиях когда последний (оператор – прим. редакции) не несет никакой ответственности за результат операционной деятельности, это уже не «карт бланш». И в банках это стали понимать.

А поскольку ни одна из упомянутых комиссий не возьмет на себя ответственность за свои рекомендации, а самому банку - «не комильфо» тратиться на дополнительную экспертизу профильных специалистов по проектному финансированию, проверку разрешительной документации и смет на строительство, сам банк будет ориентирован только на проверенных застройщиков, способных предоставить гарантии и залоговые активы.

Повторюсь,

Субсидирование кредитной ставки - пока весьма запутанная инициатива, не подкрепленная конкретным механизмом реализации. Не удивлюсь если она так останется на уровне предвыборных лозунгов.

Что кается первой части Вашего вопроса про приостановку, заморозку или перепрофилирование гостиничного недостроя - здесь тоже полно нюансов.

Бытует расхожее мнение, что, когда гостиничный проект доходит до определенной стадии реализации, а именно - до стадии Shell&Core, перепрофилировать его в какие-либо иные форматы недвижимости не имеет экономического смысла, поскольку выстроить приемлемое зонирование с учетом уже существующих капитальных перегородок весьма проблематично. Соответственно, оптимальнее - заморозить проект «до лучших времен» и при появлении благоприятной конъюнктуры вновь возобновить строительство. В данном случае скажу больше «нет», чем «да». Да - если это Ваши средства, и Вы готовы заморозить их на неопределенное время. Но как быть с кредитными обязательствами, да еще с залоговыми обременениями? Я не знаю «добреньких» банкиров, готовых отказаться от процентов или от тела кредита.

К примеру – как можно разморозить проект ростовского «Шератона», который после перехода к новому собственнику фактически «умер, не родившись». Мне жаль, что я не смог реанимировать этот «утюг», но банк нового Владельца, завязанного на проект обанкротился. Этот недострой уже несколько раз выставляли на аукцион, но кто ж его купит, когда там уже нет никакой экономики.

Другая история - планируемый снос «газпромовского наследия» в Зеленоградске. И так к нему «примеривались», и этак, но из-за непрофессиональной консервации и, скажем так, «не очень удачного функционала», его легче снести, потому что там уже сам конструктив «поехал». Поэтому

«Заморозка» строительства «заморозке» - рознь, и стадия, на которой она произошла, не всегда имеет определяющее значение. Да и денег на «реанимацию» неоднократно заложенного недостроя сегодня никто не даст.

Что еще можно отметить про тренды в индустрии в целом?

Гостиницы, «с помпой» открывшиеся к Мундиалю и, соответственно, «закредитованные» «по самое «не хочу», скорее всего, сменят как своих хозяев, так и бренды. Почему? А оказалось, что не получается за две недели «футбольного действа» скопить необходимый объем ресурсов для покрытия заимствований своих владельцев. И такие примеры уже есть.

Та же судьба уготована и тем отелям, что заложены не по одному разу для получения средств на реализацию новых амбиций собственников, покрытие убытков от «профессионального» менеджмента или расплаты за решения отдаться в «умелые руки» экспатов, исправно отправляющих «фи» своим зарубежным хозяевам (fee – различные отчисления согласно договору управления или франшизы международных гостиничных брендов / прим. редакции).

Поскольку у нас многие крупные гостиничные девелоперы являются собственниками гостиниц, то в этой области назревает новый тренд, связанный со сменой текущих собственников. Те, кто «в теме», знают, какие объемы кредитных обязательств висят на некоторых крупных сетях.

Сегодня, завтра, да, практически, в любой момент времени можно ждать крупных сенсаций по сменам собственников известных «топовых» объектов и сетей.

И многие из них, по сути, уже в данный момент являются исключительно номинальными владельцами, а реальный бал в их имуществе правят банкиры. Вопрос только в том, когда именно банки захотят предъявить свои «векселя к погашению». И «памятуя» негативный опыт того же ВТБ с «Гостиничной компанией», очень немногие кредиторы «горят желанием» «вешать» на себя проблемные «активы». Поэтому и выжидают лучших времен.

Конечно, в рамках обсуждения новых трендов девелопмента стоит упомянуть и о тенденциях по купле/продаже действующих гостиниц. Это тоже одна из граней девелопмента, но про это в следующий раз…

Продолжение серии интервью с экспертами LOGUS.COMMUNITY - в ближайших выпусках.